这个农村房屋,买卖协议效力如何

薏苡

　　王某夫妇是我市郊区的农民，刘某是拥有城镇居民户口，也住在郊区，看到王某家的房子尽管破旧，但位置朝向都合自己心意，于是几次向王某提出买房的意向，几经沟通，２００５年７月１２日，王某夫妇与刘某签订一份房屋买卖协议，约定王某夫妇所有的两层楼房以７万元人民币卖给刘某，王某夫妇和刘某都在屋契上盖了私章。当天晚上，刘某就支付了人民币７万元，王某夫妇也当场将买卖房屋的集体土地使用权证、村镇建设许可证交付给刘某。后来，随着城市化进程步伐的加快，郊区的房子价格直升，王某夫妇看在眼里，不安现状的他们，心理开始发生变化，萌生了将房子要回来的念头，几经向刘某提出均遭到拒绝。２０１２年１月１３日，王某夫妇起诉至人民法院，请求确认涉诉房屋买卖协议无效，要求刘某立即返还该房屋。
　　其实，这种情况在农村早有发生。那么，买卖农村房屋的效力如何呢？
　　
　　宁波市律师协会赵宏军律师：
　　从形式上看，农村房屋买卖协议和商品房买卖协议并无多大区别，只要买卖双方是真实意思表达一致，就应该认定房屋买卖协议有效。但实质不然，农村房屋买卖与商品房买卖本质的区别是，农村房屋买卖标的系农村宅基地上的房屋，宅基地使用权是一种成员权。在下列情况下，转让农村房屋或宅基地使用权的，应该认定无效：（１）城镇居民购买农村住房和宅基地的；（２）向本村集体经济组织成员以外的人转让村住房和宅基地的。本案中买卖双方系非同村村民且刘某为城镇居民，买受人对该村宅基地无使用权，因此也无权购买该村的房屋，已签订的协议应当认定为无效。
　　近年来，随着我市经济快速发展，大量的外来务工者进入我市，其中一些人为图便宜购买城郊农村房屋，由此引发纠纷。律师建议，买农村房屋需谨慎，为避免日后不必要的麻烦，农村宅基地还是不要交易的好。
　　根据《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；”第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国务院办公厅１９９９年５月６日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；２００４年１２月２４日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。 （董小芳 唐亮）