物业交接 三大问题需留意

薏苡

　　帮办提醒

　　物业中途“撂挑子”需提前９０天告知业委会

　　宁波公益网讯：物业服务合同未满，如果物业公司已经决定在合同到期后不再续约，或是想提前解除合同，应于拟解除合同３个月前，将退出原因、时间书面告知业委会，同时书面报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居委会。

　　业委会在收到物业公司书面报告后５天内，应就物业“退管”相关事项张贴公告，以公开征求业主意见，公告时间不少于１５日。公告期满，如果持异议的业主未超过半数，业委会应及时与物业公司进行协商，依法签订退管协议，并于签订退管协议之日起１５日内，开始选聘新物业公司。

　　如果公告期满后不同意物业“退管”的业主超过了半数，或业委会与物业公司没有达成退管协议，而物业公司又执意要“退管”，辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门应当与物业公司沟通，为平稳过渡增加３个月时间的缓冲期。

　　在９０天的缓冲期内，物业和业委会如果协商不成，可申请物业项目所在地的物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调解，也可直接向法院起诉或申请司法仲裁。

　　在合同中途解除之日前或合同期满终止之日前，物业应继续按照合同约定提供物业服务。如果物业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，将被记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并可按相关规定降低物业企业的等级或取消其资质。市建委方面称，对这类企业，会考虑禁止其在一定时间里参加新的物业服务项目招投标。

　　物业退出前须经审计

　　物业项目服务退出管理中，业主委员会对物业服务企业的财务账目应聘请中介审计单位进行审计，并将审计结果向全体业主公布。审计费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。

　　《暂行办法》明确，实行物业服务酬金制收费方式的，审计内容为物业服务各项资金的收支情况；实行物业服务包干制收费方式的，审计内容为利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　如果在物业项目服务退出过程中，双方有争议的话，可向辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会申请调解，经调解不成的，应通过司法途径解决。

　　原公司物业费仍要缴纳

　　物业服务合同终止了，是不是业主不用再缴纳所欠的物业费了？《暂行办法》给出了否定的答案。

　　业主欠缴的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取，或通过启动辖区物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。同时，原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交。

　　（金晓东）