购房维权：期房，“气房”耶？

薏苡

　　宁波公益网讯：２０１０年５月，宁波一家商贸公司看中一幢高档写字楼盘，与开发商签订五份《商品房买卖合同》。合同约定，开发商将该楼盘中的五套办公用房出售给商贸公司，总价款２０００万元，在签订合同时首付５０％的房价款，余款１０００万元整在当年年底前以按揭的方式支付。

　　合同还约定，开发商应当在２０１１年元旦前交房。逾期交房超过９０日后，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金。买方逾期支付房价款余款的，也按同等的标准向开发商支付违约金。

　　合同签订后，该商贸公司如约向开发商支付了首笔房价款１０００万元整。２０１０年年底，合同约定的交房期限将至，开发商告知，因楼盘工程整体进度延误和质量问题，无法按时交房。商贸公司亦未依约办理按揭支付房价余款。

　　经多次交涉催促，直至２０１３年年初，开发商才向商贸公司发出通知书，告知其办理交房手续，并要求其一次性付清购房余款１０００万元。开发商逾期交付房屋长达两年，商贸公司要求开发商依约承担逾期交房的违约责任。开发商认为，商贸公司作为期房买受人，未依约付清房价款，违约在先，故其无需承担逾期交房的违约责任。

　　经多次协商未果，２０１３年２月，商贸公司向法院起诉开发商，请求法院判决开发商支付逾期交房违约金１５０万元。案件审理过程中，开发商对商贸公司提起反诉，主张商贸公司支付其逾期付款违约金。

　　经法院多次主持调解，最终双方达成调解协议。商贸公司１０天内一次性付清购房余款１０００万元，开发商支付商贸公司逾期交房违约金９０万元。

　　北京大成（宁波）律师事务所的赵宏军律师、汪海军律师：

　　因为价格一般会比现房有较大幅度的优惠，在进行投资置业时，购买期房成了不少市民的首选。殊不知，价格是相对便宜了，因期房的建设期限较长，具有诸多不确定因素，潜在的法律风险不可小觑。如何规避，可从两个方面入手：

　　聘请律师早介入。现实中，多数购房者是在开发商逾期交房等纠纷酿成时，再去聘请律师，因部分证据灭失以及购房者此前实施的违约行为，导致维权的最佳时机错失。

　　最好及早聘请专业律师提供全程法律服务，变事后维权为事前防范。在购买期房时，要选择资质等级较高、资金实力雄厚、业内口碑较好的开发商签约。在此环节中，还可委托律师对开发商的资质、楼盘的规划、施工建设等合法性进行尽职调查。

　　签合同要耐心。目前的购房合同，均为开发商提前拟好的格式合同文本。在签订购房合同前，要耐心研读合同条款，特别是关于违约责任承担、合同的解除等条款。同时，对比开发商的宣传资料与合同内容有无差异，如容积率、房屋用途、小区配套设施的配备、房屋结构、楼层高度等。

　　倘若遇到纠纷，要依法理性维权。在注意搜集、保存证据尤其是书面证据的同时，可向政府主管部门投诉或请求调解，以推动纠纷的解决。如果调解未果，要抓紧向法院提起诉讼。

　　需要提醒的是，期房是在建尚未竣工的房屋，购房者先行向开发商支付购房款，开发商按约定期限向购房者交付房屋。购房者负有先履行义务，依约定的付款时间和付款方式支付购房款。

　　如果购房者不依约支付购房款，构成违约，自己将承担不利法律后果。开发商可据此行使先履行抗辩权，以购房者未依约定的付款时间和付款方式支付购房款为由，拒绝依约交房，并可向购房者索赔逾期付款的利息损失。在此情形下，开发商则无需承担逾期交房的违约责任。最终，吃亏的还是购房者自己。目前的司法实践中，全国已有多起类似判例。

　　(金晓东)