阳台包不包怎么包 谁说了算？

薏苡

　　自家房子要装修，却因为包阳台的事情闹心不已。最近，家住江北的周女士拨打帮办热线，倾诉包阳台的“一波三折”。
　　“房子刚交付时，物业说不准包阳台。后来同意包了，又列出许多详细条款，具体到材料的质地、色泽等，要业主‘照章行事’，美其名曰为了美观。可我一点都不喜欢这样的设计。”周女士说，物业甚至还“建议”大家购买小区内及附近两个商铺的材料，这让她心里很不舒服。
　　“包阳台，不应该是业主自家的事儿吗？”
　　随后，记者联系了周女士所在的小区物业，工作人员也是大吐苦水：一要美观，二要安全，再加上众口难调，操作起来难度很大，物业也很无奈。
　　近些年，随着甬上人家居住品质的提高，不少物业公司会就“墙外面”的事儿进行统一管理，包括安装雨棚、晾衣架、防盗窗，当然，问题最集中的还属包阳台。
　　记 者 董小芳 文/摄

　　业主：
　　包个阳台真是闹心
　　家住鄞州的小梁是坚决拥护包阳台的。当初房子交付时，她和邻居们为此多次和物业交涉。
　　“我的理由就一个，为了安全。”小梁说，她曾在新闻里不止一次看到小孩子趁大人不注意，到阳台上玩，结果不小心摔了下去。“想起来就觉得很可怕，不少人买房子就是为了结婚，我们也一样。将来如果有了孩子，这些都是潜在危险，所以阳台一定要封起来。”
　　为包阳台一事，业主与物业闹得不开心，并不只是这一个小区。据初步了解，甬上很多小区都曾为这事儿闹过纠纷，尤其是一些刚交付不久的小区。
　　陈先生是江东某小区业主委员会成员。说起包阳台一事，他也深有感触。
　　“当初房子刚交付时，我们小区的业主论坛里就为这件事情吵得沸沸扬扬。”陈先生说，不少业主都主张包起来，理由很多，为了防盗，为了防尘，有些是为了增加使用面积。可是物业为了统一美观，不同意包。“大家找物业理论了很多次，也选出代表多次协商，最终才定下来包阳台的方案。”
　　采访中，记者发现，业主要求包阳台的理由主要有三：
　　第一是安全。这是业主提到最多的问题。“小孩子刚学会走路，阳台不包太危险”；“阳台之间距离太近，小偷爬起来很轻松。”
　　第二是卫生。不少业主觉得包起来不易受到风沙、灰尘侵袭，“否则风一吹，卫生很难搞”。
　　第三是增加使用面积。尤其是对住房面积不大的业主而言，将阳台包进来改造成厨房或洗衣房的并不鲜见。
　　物业：
　　主要考虑统一美观
　　既然阳台包起来可以防盗、防尘，物业为什么对此设定那么多的条条框框？
　　“小区品质如何，管得好不好，首先是看外表形象。物业之所以对包不包阳台有这么多的介入，主要考虑的就是美观。”甬上一家物业公司负责人告诉记者，目前市民对禁止安装雨棚等影响小区美观的事项比较容易达成一致意见，但是对禁止包阳台却难以接受。
　　“这往往是习惯使然。”包不包阳台，很有地域特色，在江浙一带，人们习惯包阳台，而在广东等地，很多小区的阳台是敞开的。
　　采访中，记者了解到，一般来说，业主在购房和收房时，都会签订相关协议，如《前期物业服务协议》等，其中就有“不得包阳台”的条款。但后期实际运作中，往往因为大多数业主的意见而对该条款进行更改。
　　通常，甬上物业公司采取的“变通”方法是与业主协商，采用统一的规格和颜色，力求统一。于是，也出现了一些物业公司“建议”业主购买哪些商铺的材料。
　　这种“瓜田李下”的做法，前些年被不少业主诟病，大家纷纷采用“拖字诀”，最终，基本“抵制”成功。
　　“近些年，为了安全、统一，我们还是给予‘建议’，但‘建议’不等于强制，业主完全可以选择其他商家的材料，只要颜色、规格相近。”记者采访到的几家物业公司负责人再三表示，强制绝对不是他们的初衷，前些年之所以会出现那些不谐音，可能还是商家想垄断，导致了恶性竞争。
　　“虽说让业主的房子保值增值不是物业公司的服务内容，但我们还是有这个想法，有的大型房地产公司对所建小区的品质也有要求。而外立面是否统一美观，保值增值的空间完全不同。”一位小区物业主任说。
　　让物业觉得无奈的，还有业主的众口难调，操作难度大。“看上去，包不包阳台是业主与物业之间的矛盾。其实，也有一些业主不愿意包阳台。曾有业主声称，如果物业同意包阳台，他就立刻退房。”
　　法律人士：
　　业主民主表决很关键
　　阳台包不包由谁来决定？
　　浙江万里学院法学院副教授唐先锋说，目前我国现行的法律法规中，并没有明确地关于阳台封闭与否的相关规定，只是相关的“建筑规范”中提及如果封闭阳台，应“统一有序，色调一致，不超出外墙面”，“栏杆的垂直杆件间净距不大于０．１１米”等。
　　“一个住宅小区内的阳台除法定不能封闭的外，是否能封闭，一般适宜由该小区业主大会或业主代表大会通过表决决定，不宜由开发商或物业服务企业单方面来决定。”唐先锋说，阳台是否封闭，本质上是对房屋这一私有财产的事实处分问题，而住宅小区内的房屋一般为小区内业主区分所有。阳台封闭与否还涉及整个住宅小区风格统一、居住与使用安全等诸多公共利益，应当由小区全体业主按照相关法律规范、通过民主表决的方式去决定。”
　　“如果业主想封闭阳台，可通过召开业主大会或业主代表大会，制定正式的‘管理规约’，对物业服务协议进行适当修改。当然，若业主大会作出的不允许封闭阳台的决议损害了部分业主的合法权益，该部分业主可以依据物权法向法院诉求撤销该决议。”
　　针对有居民反映的物业强制使用指定商家的材料，唐先锋说：“物业服务企业没有限定业主至指定商铺购买封闭阳台材料的权利，此指定不仅涉嫌侵犯业主的契约自由，而且涉嫌不正当竞争。”
　　但是，物业服务企业可通过推动小区业主大会或业主代表大会在管理规约中，或制定专门的小区内装饰装修的内部规定，或在业主委员会代表全体业主与其签署的物业服务合同中专门规定或约定“为了住宅小区楼房的整体美观、安全等目的，要求业主在封闭阳台时要使用统一规格的材料、按统一的设计来封闭阳台”。
　　“这些管理规约或内部规定一旦经合法程序表决通过，小区内全体业主必须遵循，即使某些业主投了反对或弃权票，或某些业主没有参加表决，均应服从，此乃现代民主基本规则。”
　　唐先锋提醒，此时若有业主违反规定安装，从法律上分析，并非违约行为，而是违反区分所有建筑物内部自治规范的行为。如果是经业主大会或代表大会表决通过并授权业委会与物业服务企业签署的物业服务合同中有此方面的特别约定，此时若有业主违反该特别约定，从法律上分析，应属违约行为。

　　链接
　　阳台包起来可能也有隐患
　　去年６月，杭州一小区２４楼阳台的钢化玻璃炸开掉落，吓到了一位路人，砸伤了一辆别克，还殃及到了一辆宝马。
　　采访中，记者了解到，类似的安全隐患，也是物业不赞成包阳台的一个初衷。
　　“目前，我国没有对包阳台的材料和施工工艺安全方面的相关标准和规定，因此用怎样的材料包阳台、怎么包、所用的材料是否安全、有没有通过检测等，没有人说得上来。况且有些施工人员没有经过专业培训，操作起来安全性更是难以考量。”一位物业工作人员说，曾经有一年台风天，上海某小区一住户所包的阳台，整块材料掉了下来。“现在大多都是高层住宅，即使从高处掉下来一个小石块，杀伤力也很大。可是，很多业主觉得这样的担忧有点多虑。”
　　还有些居民为了追求“窗大而通透，视线好”，喜欢选择无框阳台窗。殊不知，高层装无框阳台窗有一定的安全隐患。
　　“无框阳台窗的缺点显而易见，它只有上下支撑，没有两边固定，再加上缺少边框，稳定性和密封性都不如普通玻璃窗，容易晃动；下雨天，雨水也容易飘进来。”业内人士坦言。
　　“倘若包阳台的材料掉落砸伤了人，户主毫无疑问要承担责任。”唐先锋说，《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条明文规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

　　（董小芳）